Bí quyết chọn mặt bằng kinh doanh hợp lý

Có người rất lúng túng trong việc lựa chọn mặt bằng để công cuộc kinh doanh gặp nhiều thuận lợi, hôm nay tôi có bài viết giải đáp thắc mắc cho các bạn về vấn đề này.

CÁCH CHỌN MẶT BẰNG KINH DOANH HIỆU QUẢ


Ông bà ta có nói: “Thiên thời, địa lợi, nhân hòa”, “Nhất cận thị, nhị cận giang” … Làm kinh doanh trong thời buổi “người khôn của khó” đồng tiền kiếm được quả lắm gian nan. Để kinh doanh thành công ngoài những kiến thức khoa học vững chắc tiếp thu được từ trường lớp, bạn cần phải có những tri thức sâu sắc tiếp thu ngoài xã hội, sự từng trải, thiên khiếu, và phẩm chất hơn người … Theo thống kê hàng năm thì số người phá sản tương đương với số người ra thành lập doanh nghiệp. Chính vì vậy, muốn thành công trên thương trường trước tiên bạn phải có tính kỉ luật cao. Điều đó là cần thiết bởi đôi khi chỉ cần vi phạm một nguyên tắc nào đó trong kinh doanh bạn dễ dàng trở thành người tay trắng. Kinh doanh không phải trò may rủi, thà không làm nhất định không làm bậy. Một mặt bằng kinh doanh lí tưởng cần chú ý các yếu tố sau đây:

Vị trí: Vị trí là yếu tố bạn cần quan tâm đầu tiên khi quyết định lựa chọn mặt bằng. Thế nào là một mặt bằng có vị trí tốt?

Nơi bạn quyết định lựa chọn mặt bằng mật độ dân cư có đông không? Một mặt bằng lí tưởng thường nằm ở nơi có mật độ dân cư đông. Nói về khái niệm mật độ dân cư đông chúng ta sẽ có hai cách hiểu. Một là “mật độ dân cư sinh sống tại đó đông”, hai là “mật độ dân cư di chuyển qua đó đông”. Đầu tiên bạn phải ưu tiên “mật độ dân cư sinh sống tại đó đông”, sau đó mới tới “mật độ dân cư di chuyển qua đó đông”. Ở khái niệm “mật độ dân cư di chuyển qua đó đông” bạn phải xem xét dân cư di chuyển theo kiểu “hội tụ” tại đó hay “di chuyển qua đó”. Tôi ví dụ, tại chợ dân cư di chuyển theo kiểu “hội tụ”, còn trên đường đi dân cư di chuyển theo kiểu đi ngang qua đó. Ở khái niệm “mật độ dân cư di chuyển qua đó đông” bạn còn phải xem xét đến “tần suất hội tụ”. Tôi ví dụ, tại chợ thì khách hàng sẽ tụ tập mua bán bất cứ lúc nào; trong khi đó, tại công ty thì nhân viên thường tụ tập vào đầu buổi sáng và cuối buổi chiều. Nói như vậy để các bạn thấy rằng “tần suất hội tụ” của dân cư ảnh hưởng rất lớn đến hoạt động bán hàng của chúng ta. Ở khái niệm “di chuyển qua đó” bạn còn phải xem xét đến “tốc độ” di chuyển của dân cư. Tôi ví dụ, một mặt bằng bán đồ thực phẩm nằm ở đường xa lộ sẽ không thuận lợi bằng một mặt bằng nằm ở đường nội thành, đôi khi một mặt bằng nằm ở đường nhỏ (thậm chí hẻm lớn) mà thông còn đông khách hơn đường lớn, một mặt bằng nằm ở đường xe chạy chậm sẽ chiếm ưu thế hơn đường xe chạy nhanh, mặt bằng đường hai chiều sẽ thuận lợi hơn một chiều … Tuy nhiên, mặt bằng nằm ở ngã tư chật hẹp đôi khi là bất lợi bởi xe không tiện ra vào, nếu nằm bên kia ngã tư thì khi đèn xanh xe sẽ chạy luôn chứ không dừng lại … Một số mặt bằng nằm ở nơi luôn xảy ra tình trạng kẹt xe, lên hay xuống dốc, nước ngập, mất an ninh trật tự … cũng gây ảnh hưởng rất lớn đến hoạt động bán buôn.

Khi biết chắc mật độ dân cư nơi bạn lựa chọn mặt bằng là đông, bạn phải xem xét tới nhu cầu của dân cư nơi đó. Đông nhưng không có nhu cầu lớn về sản phẩm, dịch vụ của bạn thì cũng như không. Nghĩa là, dân cư nơi bạn đặt mặt bằng phải có khả năng mua sản phẩm, dịch vụ mà bạn cung cấp.

Tại sao lại “… nhị cận giang”? Một vị trí tốt là một vị trí có thể tỏa đi nhiều hướng một cách dễ dàng, nhanh chóng. Khách dễ dàng vào cửa hàng của bạn để mua và quay đầu xe ra về trong tâm trạng thoải mái. Chuyện kể rằng sau nhiều đêm suy nghĩ vua Lí Thái Tổ đã quyết định đặt kinh đô tại Thăng Long … Một mặt bằng tốt là một mặt bằng có vị trí chiến lược, là giao điểm án ngữ nhiều con đường trọng yếu với mật độ dân cư di chuyển qua đó khá cao … Mặt bằng này sẽ giảm chi phí quảng cáo rất nhiều.

Một điểm cần lưu ý khi lựa chọn vị trí mặt bằng là tâm lí mua hàng hay đặc tính của khu vực nơi đặt mặt bằng. Tôi ví dụ, bạn muốn mở cửa hàng hoa tươi, nếu bạn đặt mặt bằng tại chợ điện tử bạn sẽ bán hàng chậm hơn đặt mặt bằng ở nơi cho thuê đồ cưới, tiệm bánh sinh nhật, trường học … Có những khu vực đặc thù chỉ có thể buôn bán vài loại hàng hóa nào đó thôi, không nắm vững đặc tính này đôi khi thất bại. Khi đi lựa chọn mặt bằng bạn phải đi vào ba thời điểm trong ngày để quyết định có chọn mặt bằng đó hay không là buổi sáng, buổi chiều và buổi tối.

Tình trạng mặt bằng: Tình trạng mặt bằng là điều kiện đủ để ta quyết định có mướn mặt bằng hay không.

Diện tích mặt bằng bao nhiêu? Diện tích mặt bằng ảnh hưởng đến việc mở rộng phạm vi kinh doanh, tức ảnh hưởng đến doanh thu. Diện tích mặt bằng tối thiểu phải đủ để thực hiện tốt hoạt động kinh doanh.

Giá cả mặt bằng bao nhiêu? Giá mặt bằng cao ảnh hưởng đến doanh thu, bạn phải có kinh nghiệm và tính toán giỏi mới biết giá mặt bằng như vậy thì kinh doanh có lời hay không. Đặt cọc mấy tháng? Điều này đôi khi rất quan trọng vì chủ mặt bằng sẽ chiếm dụng vốn của bạn. Cố gắng thương lượng để giảm thiểu số tiền đặt cọc. Liệu chủ mặt bằng có hay tăng giá không? Muốn cho chắc ăn bạn phải có sự thỏa thuận rõ ràng, cụ thể khi làm bản hợp đồng thuê mặt bằng (ví dụ, một năm không tăng tiền mặt bằng quá một lần, một lần không quá bao nhiêu đó).

Sinh hoạt có chung đụng với chủ mặt bằng không? Điều này đôi khi không tốt vì chủ mặt bằng có thể dòm ngó, cản trở công cuộc kinh doanh của bạn. Trong trường hợp bất khả kháng hãy thỏa thuận cụ thể trong hợp đồng thuê mặt bằng để tránh phiền toái về sau (ví dụ như đóng mở cửa lúc mấy giờ, chủ mặt bằng không được để xe ở lối ra vào cửa hàng …).

Các trang thiết bị, điện, nước, internet, truyền hình cáp, cống thoát nước … của mặt bằng có tốt không? Những điều nhỏ nhặt này đôi khi làm cho công cuộc kinh doanh của bạn bị đình trệ hoặc hủy bỏ.

Chi phí sửa chữa mặt bằng? Nhiều người thuê mặt bằng không chú ý đến điều này đến khi mướn xong mới bật khóc. Tôi giả sử, tiền thuê mặt bằng là 10 triệu VND/tháng, tiền sửa mặt bằng là 120 triệu VND, như vậy thực tế tiền thuê mặt bằng trong năm đầu là 20 triệu VND/tháng. Liệu với số tiền bỏ ra đó bạn kinh doanh có lời không? Nếu chẳng may sau khi bạn bỏ tiền ra sửa sang lại mặt bằng chủ mặt bằng lấy lại mặt bằng thì bạn xử trí thế nào? Để giảm thiểu chi phí thuê mặt bằng bạn hãy tìm mặt bằng nào mà chi phí sửa chữa mặt bằng thấp nhất (hoặc bằng 0). Trong trường hợp mặt bằng không như ý hãy yêu cầu chủ mặt bằng sửa chữa, lắp đặt những trang thiết bị cần thiết trước khi thuê.

Mặt bằng có sáng, thông thoáng không? Có nằm trong khu vực điện cao thế không? Có an toàn không? Có giải tỏa không? Có lẽ còn vô vàn câu hỏi nhưng một điều rất quan trọng tôi muốn nhắc nhở các bạn là hãy xem xét kĩ người chủ cho thuê mặt bằng.

Chuyện lừa đảo khách đi thuê mặt bằng không hiếm. Người cho thuê có thể thuê rồi cho bạn thuê lại, không có tư cách pháp nhân, hay mặt bằng cho thuê không được sự đồng thuận của gia đình, bị tranh chấp … Khi bạn ra kinh doanh kĩ năng quan trọng nhất bạn cần học là nhìn nhận đúng người. Việc bạn nhìn sai người khả năng xảy ra thất bại sẽ rất cao. Chính vì vậy, muốn kinh doanh thành công phải khổ luyện rất nhiều. Hi vọng bài viết giúp bạn nhận thức ra điều gì đó để gặp nhiều may mắn trên con đường mình chọn.

Chúc bạn thành công!


CÁCH CHỌN MẶT BẰNG THEO PHONG THỦY

 

Khi chọn cửa hàng ngoài việc phải xem xét đến mối quan hệ giữa con người với môi trường còn phải xem xét đến môi trường làm ăn, kinh doanh của cửa hàng. Nên chọn vị trí dương trạch theo phong thủy như sau:

Nên tựa núi hướng sông

Núi mà dương trạch tựa vào phải là núi có thế như con rồng phú quý. Sông mà nó hướng vào phải có hình uốn cong bao xung quanh.

Khi chọn cửa hàng thì phải chọn thế “tựa núi hướng sông”. Đây là cách chọn lựa vị trí lý tưởng nhất trong dương trạch.

Theo phong thủy có thế tựa vào núi khiến người ta có cảm giác an tâm, yên ổn. Sau nhà mà có núi sẽ là một bức bình phong chắn gió vô cùng vững chắc.

Nếu nơi đặt cửa hàng hướng ra sông, mặt nước trong sạch mát mẻ có thể mang lại không khí trong lành cho mọi người.
Nên ở cao hướng ra sông

Theo phong thủy xưa nếu vị trí cửa hàng ở khu vực không có núi thì nên chọn vị trí ở cao hướng ra sông.

Đặt cửa hàng ở vị trí cao hướng ra sông sẽ tạo thành một hình thế trước thấp sau cao sẽ giúp cho nó được tựa lưng vào chỗ cao. Hơn thế không khí trong lành từ mặt sông thổi lại sẽ mang theo hơi nước mát lành.

Chọn mảnh đất có sinh khí

Quan niệm phong thủy cho rằng có người là có sinh khí, người càng nhiều, sinh khí càng vượng, sinh khí tốt sẽ đem lại sự hưng thịnh trong buôn bán.

Lựa chọn mở cửa hàng ở những nơi đông dân cư ta có thể chủ động giới thiệu sản phẩm của cửa hàng với khách. Vị trí mà hấp dẫn được khách thì mới có tác dụng thúc đẩy kinh doanh, buôn bán phát tài và đảm bảo được doanh thu và lợi nhuận.

Ngược lại mở cửa hàng ở những nơi vắng vẻ thì đồng nghĩa tự đưa mình vào chỗ khó khăn. Khách hàng sẽ ít dẫn đến doanh thu ít và sẽ phải đóng cửa là điều không thể tránh.

Mặt khác theo phong thủy, người đại diện cho sinh khí, không có người đến cửa hàng thì ắt sẽ thiếu đi sinh khí. Sinh khí mà ít thì Âm khí sẽ mạnh lên.

Một cửa hàng mà Âm khí quá nhiều, không những buôn bán lỗ vốn, nghiêm trọng hơn nó sẽ làm tổn thương đến nguyên khí của chủ cửa hàng, khiến cho cửa hàng phá sản.

Nên chọn mảnh đất sạch sẽ

Chọn vị trí để kinh doanh, đặt cửa hàng đòi hỏi mảnh đất được chọn phải sạch sẽ, khô ráo. Nếu mảnh đất chọn để xây nhà không tốt, ẩm thấp quá hoặc bốc lên mùi hôi thối sẽ làm ảnh hưởng đến sức khỏe cho người cư trú ở đó và đồng thời sẽ không hấp dẫn khách hàng đến cửa hàng. Điều này sẽ đặc biệt bất lợi trong kinh doanh.

CÁCH ĐÀM PHÁN THUÊ MẶT BẰNG HIỆU QUẢ

Thay vì dọn đến một mặt bằng khác, tìm cách thương lượng lại giá thuê với chủ mặt bằng hiện tại sẽ giúp doanh nghiệp tiết kiệm chi phí.

Hiện nay, thế giới vẫn còn trong cơn bão khủng hoảng kinh tế và tất nhiên, Việt Nam cũng chưa thể thoát khỏi tầm ảnh hưởng của cơn bão này. Để tiếp tục tồn tại và phát triển, các doanh nghiệp Việt Nam phải cân nhắc rất nhiều loại chi phí, nhất là tiền lương và chi phí hoạt động. Nhưng có một loại chi phí lớn luôn bắt buộc phải trả làm không ít doanh nghiệp đau đầu là phí thuê mặt bằng kinh doanh.

Ở Việt Nam, các hợp đồng thuê mặt bằng thường được ký với thời hạn từ 5-10 năm. Sau thời gian này, bên thuê và cho thuê có thể thương lượng lại. Thông thường, người chủ mặt bằng chẳng phải lo ngại gì ngoài việc chờ xem khách hàng hiện tại có dời đi không, khi nào thì khách mới đến đặt vấn đề thuê chỗ trống đó. Nhưng lúc này, khủng hoảng kinh tế đã làm cho tình hình có vẻ khác.

Để tiết kiệm khoản chi này, một số doanh nghiệp quyết định chuyển đến một mặt bằng khác rẻ hơn, số khác lại chọn cách đàm phán lại hợp đồng. Vấn đề là kiểu hợp đồng nào thì có khả năng đàm phán để đề nghị giảm phí cho thuê.

Điều này phụ thuộc vào nhiều yếu tố, trong đó giá thuê mà chủ mặt bằng có thể chấp nhận được và chi phí của việc khách thuê hiện tại chuyển mặt bằng sang nơi khác là 2 yếu tố quan trọng nhất. Thực tế hiện nay, giá thuê mặt bằng có thể giảm từ 10-50%, phổ biến nhất là mức 30%. Nhưng liệu tất cả chủ cho thuê đều chấp nhận giảm 30% giá hay cứ khăng khăng giữ giá cũ hoặc tăng giá để chịu... mất khách?

Trước khi bước vào thương lượng chính thức, doanh nghiệp cần nghiên cứu, chuẩn bị thông tin và hợp đồng thật kỹ. Chắc chắn rằng một khi đã muốn giữ khách, người chủ mặt bằng sẽ chấp nhận giảm giá thuê đến một mức nào đó. Tình hình kinh tế hiện nay cũng không cho các chủ mặt bằng nhiều sự lựa chọn, họ cũng gặp khó khăn nên sẽ sẵn sàng hợp tác để giữ khách và có thể chấp nhận những giải pháp hợp lý.

Trong trường hợp thỏa thuận hợp đồng không thành, bạn vẫn còn một cách khác: Cứ việc bước thẳng ra đường và chọn mặt gửi vàng ở một địa điểm vẫn còn chờ người đến thuê. Trong tình hình nguồn cung văn phòng đang cao hơn cầu như hiện nay, chắc chắn bạn sẽ được người chủ khác chào đón. Nhưng trước hết, tìm mọi cách để thương lượng lại hợp đồng thuê mặt bằng cũ vẫn là giải pháp tối ưu.

Việc hiểu rõ thị trường có thể giúp ích rất nhiều trong thương lượng, do đó hãy cố nắm bắt và cập nhật thông tin hằng ngày. Một khi đã e dè không muốn mất khách, chủ thuê sẽ sẵn lòng giảm bớt một khoản giá đáng kể. Đặc biệt, nếu khách hàng là một ngân hàng hay cửa hàng cà phê có tên tuổi thì chủ mặt bằng lại càng khó lòng để họ dọn sang nơi khác.

Tuy nhiên, một số khách thuê là doanh nghiệp hay tập đoàn, dù có tiềm lực tương đối vững vẫn muốn chủ thuê linh động trong việc thanh toán và đặt tiền cọc. Hiện nay, người thuê có thuận lợi hơn so với chủ thuê nên có thể dễ dàng đưa ra yêu cầu. Vì mong muốn lớn nhất của đa số chủ thuê hiện nay là có được khách hàng bền vững. Chẳng một ai muốn bỏ mất một khoản thu nhập vào lúc này, bởi có thể phải mất nhiều tháng, thậm chí vài năm mới có thể tìm được đối tượng khác để cho thuê. Và chiến lược hữu hiệu dành cho các doanh nghiệp có nguồn tài chính dồi dào mà vẫn mong được giảm bớt chi phí thuê là đề nghị gia hạn hợp đồng. Chủ thuê vẫn có thể chấp nhận giảm đến 35% với một hợp đồng cam kết từ 2-5 năm.

Và sau cùng, trong bối cảnh nền kinh tế lúc này, đừng nên xem chi phí nào là cố định. Mọi khoản chi đều có thể kiểm soát được và cắt giảm.

Sau đây là một số thủ thuật bạn có thể áp dụng khi thương lượng với chủ thuê:

Không nên chần chừ: Ngay trong lúc khó khăn này, hãy nói rõ tình hình kinh doanh của bạn với chủ cho thuê mặt bằng, điều này sẽ giúp cho việc thương lượng hợp đồng có hiệu quả hơn. Mặt khác, nó cũng sẽ giúp bạn tiết kiệm thêm một khoản chi phí khi di dời đến chỗ thuê mới, cho dù chỗ đó có rẻ hơn.

Hiểu rõ tình hình của khu vực đang thuê: Trong bất kỳ cuộc thương lượng nào, việc nắm được nhiều thông tin thị trường luôn cần thiết. Thứ nhất, hãy xem xét xung quanh nơi bạn đang thuê có nhiều chỗ trống hay không? Nếu vẫn còn, chủ thuê sẽ rất mong tiếp tục hợp tác với bạn. Thứ hai, những công ty khác đang thuê có thanh toán cùng một mức giá thuê như bạn hay không? Nếu lúc này bạn thanh toán mức giá thấp hơn giá thị trường thì không nên “mạo hiểm” thay đổi bằng cách thương lượng. Nhưng ngược lại, nếu giá cao hơn giá thị trường, bạn cần nói lại cho chủ mặt bằng biết điều đó. Điều này sẽ giúp bạn xác định được thời gian, chi phí và sự gián đoạn công việc nếu chuyển văn phòng sang một nơi khác.

Linh hoạt với giá thuê: Một hợp đồng thuê mặt bằng thường bao gồm giá thuê hằng tháng cộng thêm chi phí một số dịch vụ khác như phí quản lý, điện, máy lạnh, nước, bảo hiểm. Các chi phí này đều có thể được yêu cần giảm bớt và cân đối lại sao cho hợp lý hơn dựa trên thời gian thuê trước đó. Nếu chủ mặt bằng không chịu thay đổi giá thuê, bạn vẫn có thể giảm chi phí bằng cách đề nghị họ tạm thời không thu tiền thuê trong một thời gian ngắn, đợi tình hình kinh doanh hồi phục dần.

Ghi lại mọi diễn tiến: Hiện nay, chủ thuê có thể chấp nhận giảm giá để đổi lấy sự ổn định. Nếu hợp đồng đang gần kết thúc ở một thời điểm mà người chủ cho rằng mình có thể gặp phải khó khăn nếu không tiếp tục cho thuê, khi đó bạn có thể dễ dàng đề nghị tiếp tục được ở lại lâu hơn và hưởng được một mức giá thuê thấp hơn trước đó.

Tóm lại, cách tốt nhất để thương lượng lại hợp đồng cho thuê mặt bằng là tiến hành theo kiểu “đo ni đóng giày”, phù hợp với tình hình kinh doanh của từng doanh nghiệp và yêu cầu từ phía chủ mặt bằng. Bí quyết thành công nằm ở chỗ phải tiến hành cuộc trao đổi trong một không khí càng cởi mở, thẳng thắn càng tốt.
 

Kế hoạch kinh doanh quán nhậu
Kế hoạch kinh doanh mỹ phẩm
Kế hoạch kinh doanh cửa hàng thời trang
Phong thủy trong kinh doanh lớn và nhỏ
Ý tưởng kinh doanh với số vốn nhỏ


(ST)