Hướng dẫn học kinh doanh bất động sản thành công

Bí quyết kinh doanh bất động sản thành công – Bạn đã biết chưa?

Để trở thành một doanh nhân kiêm triệu phú và là một biểu tượng của giới kinh doanh thì cần những phẩm chất gì? Hãy cùng khám phá những bí quyết thành công của người đàn bà quyền lực nhất trong giới bất động sản Mỹ.

Bí quyết kinh doanh bất động sản thành công

Tại diễn đàn kinh doanh thế giới được tổ chức ở thành phố New York, người có thế lực trong giới bất động sản và là nhà đầu tư chương trình Shark Tank – Barbara Corcoran đã chia sẻ một số bí quyết thành công của bà.

Corcoran cho biết: “Tôi đã thực sự khởi đầu việc học kinh doanh khi quan sát mẹ tôi điều hành mọi việc trong nhà”. Với mười đứa con và số thu thập ít ỏi, mẹ bà đã phải chèo lái một con thuyền khó khăn. Theo Corcoran, điều quan trọng nhất là mẹ bà đã dạy con cái phải cố gắng ngay cả khi chúng không đạt được thành công. Bà cho hay: “Tôi đã học cách nhảy ra ngoài cửa sổ với niềm tin là tôi có thể học cách bay lên”.

Niềm khao khát mạo hiểm của Corcoran đã khiến bà có nhiều cách tân hơn các đối thủ. Giờ đây khi đã là một trong những doanh nhân nữ nổi danh nhất trên thế giới, Corcoran chia sẻ một số bí quyết tạo nên tinh thần doanh nhân và sự tăng trưởng nhanh chóng của bà:

Tuyển mộ những người có chí. Làm việc trong lĩnh vực bất động sản, Corcoran thường phải tuyển những nhân viên kinh doanh không có kinh nghiệm. Bà biết cách bố trí sắp xếp những người có khả năng thành công nhất- những người được bà gọi là các siêu sao. Họ đều có một kỹ năng chung, đó là: “Khi gặp thất bại, họ không mất quá nhiều thời gian để vượt qua”.

Trong các cuộc phỏng vấn, bà tìm kiếm những người đã từng vượt qua những trở ngại trong quá khứ; những người coi thất bại là một cơ hội để thành công, chứ không phải là dấu chấm hết. Bà cho rằng: “Những người như vậy sẽ đưa công ty tới thành công to lớn”.

Sống theo khát vọng lớn nhất của bạn. Khi Corcoran có được tháng lương đầu tiên, bà đã không dành nó vào những món đồ cho thuê hay đồ ăn; bà đi thẳng tới cửa hiệu Bergdorf Goodman để mua một chiếc áo khoác đắt tiền. Bà quan niệm “Nếu trông tôi có vẻ có tài thì tôi sẽ có tài. Trực giác sẽ tạo ra hiện thực”.

Bà đã áp dụng đúng nguyên tắc này vào công việc kinh doanh của mình bằng cách viết các báo cáo truyền thông về các xu hướng của thị trường bất động sản bất chấp thực tế là công ty non trẻ của bà đang có doanh số bán hàng thấp. Tờ Thời báo New York đã bắt đầu trích dẫn bà là một chuyên gia, tạo ra ảo giác là công ty của bà lớn hơn vị trí thực tại của nó. Bà cho rằng: “Điều đó đã trao cho tôi quyền lực để xây dựng thương hiệu của mình nhanh chóng hơn bất cứ ai khác”.

Tạo nên ảo giác về sự nổi tiếng. Khi Corcoran còn đang vất vả để đạt được các mục tiêu bán hàng của mình, bà đã ghi nhớ một sự thật rất hiển nhiên rằng: “Ai cũng muốn thứ mà tất cả mọi người muốn”. Để cho các bất động sản của mình trở nên đáng thèm muốn hơn, bà đã tạo nên một buổi bán hàng bí mật và yêu cầu các nhân viên bán hàng mời những khách hàng tốt nhất tới dự vào một thời gian nhất định, lúc đó các bất động sản mới được hé lộ.

Hơn 200 người đã mua 88 bất động sản. Corcoran cho biết: “Họ đã mua những căn hộ xấu nhất vì họ thấy hơn 100 người khác xếp sau họ cũng đang thèm muốn những căn hộ này”.

Biết rằng bạn có quyền thành công. Biết mình chỉ là một con cá nhỏ trong cái ao “bất động sản” rất lớn nên Corcoran đã tự nhủ: “Tôi có quyền có mặt ở đây”. Chính sự quả quyết đó đã cho bà sự tự tin để thắp sáng con đường đầy tham vọng của mình ngay cả khi bà là người phụ nữ duy nhất trong ban điều hành công ty.

Corcoran cho biết cứ khi nào cảm thấy chệch hướng, bị áp đảo bà sẽ nhắc lại câu nói trên để xua tan bất cứ cảm giác bất an nào. Bà cho rằng:”Chính niềm tin kỳ lạ đó đã tạo nên thành công hôm nay của tôi”.

 

Ba xu hướng của thị trường bất động sản

Hiện có 3 loại ý kiến đánh giá về trạng thái và xu hướng thị trường bất động sản.

Loại ý kiến thứ nhất cho rằng, thị trường bất động sản vẫn đang trên đà xuống dốc, tức là chưa chạm đáy. Ý kiến này dựa vào một số căn cứ.

Chung cư cao cấp, biệt thự, đất nền ở xa trung tâm, mặc dù giá đã giảm xuống khá nhiều, nhưng tồn kho còn lớn, gần như không bán được, vì giá vẫn còn cao, không phù hợp với túi tiền và khả năng chi trả của đa số khách hàng có nhu cầu ở thực.

Đối với đất nền, chung cư ở gần trung tâm hơn thì giá cao, hoặc có diện tích quá rộng, trong khi các nhà đầu tư thứ cấp, cũng như người có nhu cầu thực có tâm lý chờ giá xuống nữa mới mua.

Một số dự án, chung cư có giá cả thấp hơn, nhưng người mua còn e ngại về mặt pháp lý, về thuế giá trị gia tăng, tiền chênh lệch, chất lượng công trình…

Loại ý kiến thứ hai cho rằng, thị trường bất động sản đã ở đáy (có nghĩa là không còn xu hướng xuống dốc, nhưng cũng chưa đến đoạn thoát đáy vượt dốc đi lên).

Căn cứ của loại ý kiến này là giá bất động sản đã giảm sâu, có loại đã giảm tới 30 - 40% (nếu tính cả lãi suất vay ngân hàng để đầu tư trong 2 năm khoảng 35 - 40%, thì còn giảm sâu hơn nữa). Hầu hết những nhà đầu tư vào lúc giá đã cao, đều đã bị lỗ.

Theo đó, chỉ trừ một vài loại sản phẩm như biệt thự, chung cư cao cấp, đất nền ở xa trung tâm là có thể giảm tiếp, còn phân khúc khác sẽ khó có khả năng giảm tiếp nữa.

Theo loại ý kiến này, thời gian nằm ở đáy sẽ không lâu, có thể hết năm nay, hoặc đến giữa năm sau, thị trường bất động sản sẽ thoát đáy vượt dốc đi lên, khi kinh tế trong nước và thế giới hồi phục, khi gói tín dụng bất động sản 30.000 tỷ đồng được giải ngân…

Theo đó, loại ý kiến này khuyến cáo, đã đến lúc đầu tư vào bất động sản để đón đầu cơ hội, nhất là đối với bất động sản thời gian phải qua thi công mất vài ba năm.

Loại ý kiến thứ ba cho rằng, thị trường bất động sản đã bắt đầu thoát đáy vượt dốc đi lên, bởi đã xuất hiện một số tín hiệu. Số lượng giao dịch ở một số phân khúc đã tăng trở lại, tuy chưa sôi động như trước kia, nhưng cũng không thưa thớt như vài năm trước đây. Giao dịch tăng là tiền đề báo hiệu thị trường sẽ ấm dần trở lại.

Với nhà đầu tư, để xây dựng các công trình mà thời gian thi công phải mất vài ba năm mới hoàn thành, thì có thể đón đầu được “đỉnh” mới.

Các nhà đầu tư đã có sản phẩm thô, cần hoàn thiện nhanh, để tranh thủ bán vào lúc giá còn cao và cũng có thể hạ giá bán nữa, để thu hồi vốn nhanh, nhằm có vốn đầu tư mới đón đầu. Nếu cách đây một vài năm, nhà đầu tư thứ cấp bán với giá gốc cộng với tiền chênh khá lớn; sau đó thị trường giảm xuống, không những không có tiền chênh, mà còn bán dưới cả giá gốc.

Gần đây, đã xuất hiện trở lại tiền chênh (đối với các công trình bắt đầu khởi công), dù không còn lớn như trước. Giá một số phân khúc khác, ở một số địa bàn có thể còn giảm, nhưng tốc độ giảm đã chậm lại. Giá vật liệu xây dựng sau một thời gian dài giảm, nay đã bắt đầu tăng nhẹ, trong khi sản lượng sản xuất 8 tháng đầu năm nay so với cùng kỳ năm trước đã tăng khá hơn…

Đối tượng mua trên thị trường hiện nay đã có những chuyển dịch theo xu hướng tỷ trọng những người có nhu cầu thực - mua để dùng tăng lên.

Ngoài ra, điều kiện vĩ mô cũng đang hỗ trợ thị trường, như Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp sửa đổi, Luật Thuế giá trị gia tăng sửa đổi, nhiều cơ chế ưu đãi như giảm thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế giá trị gia tăng cho nhà ở xã hội… sẽ đưa vào thực hiện.

Cùng với đó, gói hỗ trợ tín dụng cho người thu nhập thấp, cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang vay để thuê, thuê mua, mua nhà ở xã hội và nhà thương mại diện tích nhỏ, giá bán thấp theo Nghị quyết 02/NQ-CP của Chính phủ. Nhiều doanh nghiệp đã chủ động điều chỉnh chiến lược kinh doanh như chia nhỏ căn hộ, sử dụng vật liệu hoàn thiện trong nước sản xuất..., để giảm giá thành; hạ giá bán để cắt lỗ; hỗ trợ cho người mua nhà bằng hỗ trợ vay ngân hàng, khuyến mãi, trả tiền nhiều lần...

Cùng với các chính sách hỗ trợ từ Nhà nước, lòng tin vào thị trường cũng bước đầu có dấu hiệu được hồi phục và củng cố. Với lòng tin đó, một bộ phận người có nhu cầu thực đã bắt đầu “ra tiền” để mua.

HƯỚNG DẪN MỘT SỐ QUI ĐỊNH VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

Theo Thông tư số 13/2008/TT – BXD ngày 21/5/2005 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản thì một số quy định trong kinh doanh bất động sản được thực hiện như sau:

1. Về trình tự, thủ tục xác nhận vốn pháp định khi thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hoặc bổ sung ngành nghề kinh doanh bất động sản của doanh nghiệp.

  Các doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản thành lập mới hoặc doanh nghiệp, hợp tác xã đang hoạt động (sau đây gọi tắt là doanh nghiệp) có nhu cầu bổ sung ngành nghề kinh doanh bất động sản, ngoài các hồ sơ theo quy định về thủ tục đăng ký kinh doanh thì phải có thêm văn bản xác nhận về vốn gửi đến cơ quan cấp đăng ký kinh doanh để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh hoặc bổ sung ngành nghề kinh doanh bất động sản theo quy định như sau:

a. Đối với doanh nghiệp thành lập mới thì hồ sơ xác nhận vốn pháp định gồm có: Biên bản góp vốn của các cổ đông sáng lập đối với công ty cổ phần hoặc của các thành viên sáng lập đối với công ty trách nhiệm hữu hạn (TNHH) có từ hai thành viên trở lên; quyết định giao vốn của chủ sở hữu đối với công ty TNHH một thành viên mà chủ sở hữu là một tổ chức; bản đăng ký vốn đầu tư của chủ sở hữu doanh nghiệp đối với doanh nghiệp tư nhân và đối với công ty TNHH một thành viên mà chủ sở hữu là cá nhân.

- Trường hợp số vốn được góp bằng tiền thì phải có văn bản xác nhận của ngân hàng thương mại được phép hoạt động tại Việt Nam về số tiền ký quỹ của các thành viên sáng lập. Số tiền ký quỹ tối thiểu phải bằng số vốn góp bằng tiền của các thành viên sáng lập và chỉ được giải ngân sau khi doanh nghiệp được cấp giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh;

- Trường hợp số vốn góp bằng tài sản thì phải có chứng thư của tổ chức có chức năng định giá đang hoạt động tại Việt Nam về kết quả định giá tài sản được đưa vào góp vốn. Chứng thư phải còn hiệu lực tính đến ngày nộp hồ sơ tại cơ quan đăng ký kinh doanh.

b. Đối với doanh nghiệp đang hoạt động có nhu cầu bổ sung ngành nghề kinh doanh bất động sản thì hồ sơ xác nhận vốn pháp định phải có văn bản xác nhận của tổ chức kiểm toán độc lập về mức vốn hiện có thuộcsở hữu của doanh nghiệp đó được ghi trong báo cáo tài chính của doanh nghiệp tại thời điểm gần nhất (năm đăng ký hoặc năm trước liền kề năm đăng ký) đảm bảo lớn hơn hoặc bằng mức vốn pháp định theo quy định tại Nghị định 153/2007/NĐ-CP (6 tỷ đồng).

c. Trong quá trình hoạt động, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải duy trì mức vốn điều lệ không thấp hơn mức vốn pháp định (kể cả doanh nghiệp đã được cấp giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh bất động sản trước ngày Nghị định 153/2007/NĐ-CP có hiệu lực).

d. Tổ chức, cá nhân trực tiếp xác nhận vốn pháp định cùng liên đới chịu trách nhiệm về tính chính xác, trung thực của số vốn tại thời điểm xác nhận.

2. Việc chuyển nhượng toàn bộ dự án

a Thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ dự án: Cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đầu tư dự án là cơ quan cho phép chuyển nhượng toàn bộ dự án. Trước khi ra quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ dự án, hồ sơ xin chuyển nhượng dự án phải được đơn vị chuyên môn trực thuộc cơ quan cho phép chuyển nhượng thẩm định. Đơn vị đầu mối thẩm định dự án có trách nhiệm gửi hồ sơ lấy ý kiến các cơ quan có liên quan. Đối với các dự án do Thủ tướng Chính phủ cho phép đầu tư thì ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức thẩm định và lấy ý kiến của các Bộ, ngành có liên quan trước khi trình Thủ tướng xem xét, quyết định.

b. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ dự án:

- Hồ sơ xin chuyển nhượng toàn bộ dự án gồm: Đơn xin chuyển nhượng dự án của chủ đầu tư cũ (theo mẫu); văn bản cho phép đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; hồ sơ dự án đã được phê duyệt; quyết định phê duyệt dự án; hợp đồng thuê đất hoặc quyết định giao đất hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; hồ sơ của chủ đầu tư mới; báo cáo quá trình thực hiện dự án đến thời điểm chuyển nhượng.

Hồ sơ xin chuyển nhượng toàn bộ dự án nộp tại cơ quan đầu mối thẩm định cấp tỉnh nơi có dự án (đối với dự án khu đô thị mới và dự án nhà ở cơ quan đầu mối thẩm định cấp tỉnh là Sở Xây dựng, đối với dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp cơ quan đầu mối thẩm định do Chủ tịch ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định).

Cơ quan đầu mối thẩm định cấp tỉnh có trách nhiệm thẩm định hồ sơ chuyển nhượng toàn bộ dự án trong thời gian 30 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ. Sau khi hoàn thành việc thẩm định, cơ quan đầu mối thẩm định trình ủy ban nhân dân cấp tỉnh ra quyết định cho phép chuyển nhượng dự án theo thẩm quyền hoặc trình Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định.

c. Nội dung thẩm định hồ sơ xin chuyển nhượng toàn bộ dự án:Lý do chuyển nhượng; điều kiện được chuyển nhượng của dự án; điều kiện năng lực của chủ đầu tư mới; phương án thực hiện dự án của chủ đầu tư mới.

d. Thủ tục bàn giao giữa chủ đầu tư cũ và chủ đầu tư mới: Chậm nhất 30 (ba mươi) ngày kể từ khi có quyết định cho phép chuyển nhượng của cơ quan có thẩm quyền, chủ đầu tư mới và chủ đầu tư cũ phải tiến hành ký kết hợp đồng chuyển nhượng dự án (Phụ lục 3) và hoàn thành việc bàn giao dự án. Chủ đầu tư mới có trách nhiệm tiếp tục triển khai dự án ngay sau khi nhận bàn giao;

Chủ đầu tư cũ bàn giao cho chủ đầu tư mới toàn bộ hồ sơ dự án, có biên bản bàn giao kèm theo danh mục hồ sơ. Việc bàn giao mốc giới đất đai của dự án trên thực địa thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai;

Trước khi làm thủ tục bàn giao chủ đầu tư cũ phải thông báo bằng văn bản cho tất cả khách hàng (nếu có) và thông báo trên phương tiện thông tin đại chúng trước 15 ngày (ít nhất 03 số liªn tiếp cña một tờ báo phát hành tại địa phương, một đài truyền hình địa phương hoặc trung ương và trang web (nếu có) của cơ quan đầu mối thẩm định cấp tỉnh nơi có dự án) về việc chuyển nhượng dự án và quyền lợi của khách hàng.

3. Về Sàn giao dịch bất động sản

- Sàn giao dịch bất động sản phải là pháp nhân có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản. Trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thành lập sàn giao giao dịch bất động sản thì sàn giao dịch đó phải có tư cách pháp nhân riêng hoặc  sử dụng tư cách pháp nhân của doanh nghiệp ®ãđể hoạt động.

Sàn giao dịch bất động sản ngoài việc thực hiện các dịch vụ về giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua và môi giới bất động sản còn được phép thực hiện một, một số hoặc toàn bộ các dịch vụ sau: Định giá bất động sản; tư vấn bất động sản; quảng cáo bất động sản; đấu giá bất động sản; quản lý bất động sản.

- Cơ cấu tổ chức của sàn giao dịch bất động sản gồm giám đốc, các phó giám đốc và các bộ phận chuyên môn nghiệp vụ phù hợp với nội dung hoạt động của sàn giao dịch.

Sàn giao dịch bất động sản phải có tối thiểu 02 (hai) nhân viên làm công việc môi giới bất động sản có chứng chỉ môi giới bất động sản. Nếu có dịch vụ định giá bất động sản phải có tối thiểu 02 (hai) nhân viên làm công việc định giá bất động sản có chứng chỉ định giá bất động sản do cơ quan có thẩm quyền cấp; diện tích sử dụng để giao dịch tối thiểu 50m2 phục vụ cho hoạt động môi giới, giao dịch và thêm 20 m2 cho mỗi hoạt động dịch vụ bổ sung, đồng thời đảm bảo có trang thiết bị phù hợp với nội dung hoạt động.

Sàn giao dịch bất động sản phải có tên, biển hiệu và phải có địa chỉ giao dịch ổn định tối thiểu trong thời hạn 01 năm (12 tháng). Nếu có sự thay đổi về địa điểm giao dịch phải thông báo tới cơ quan quản lý nhà nước tại địa phương và khách hàng đang giao dịch biết.

- Sàn giao dịch bất động sản phải có Quy chế hoạt động.  Nội dung của Quy chế phải bảo đảm một số yếu tố cơ bản như: Những quy định về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của sàn giao dịch bất động sản; quy định về quan hệ với khách hàng trong khi giao dịch; quy định về thông tin bất động sản đưa vào giao dịch; chế độ quản lý, cung cấp thông tin về bất động sản, giao dịch tại sàn giao dịch bất động sản….