Các bước chuẩn bị trước khi xây nhà

Xây nhà là một trong ba việc trọng đại trong cuộc đời mỗi người, bởi ngôi nhà không chỉ đơn giản là nơi che mưa, che nắng mà nó còn phải đạt được những yêu cầu về công năng, tính thẩm mỹ, tính bền vững và tính kinh tế.

Họp mặt các thành viên trong gia đình

Trước khi xây nhà, nên bàn thảo và lấy ý kiến của mọi người trong gia đình để cùng thống nhất đưa ra quyết định chung về hình ảnh mới cho không gian sống mới. Các vấn đề cần đưa ra bàn thảo bao gồm: Nên sửa chữa nhà thế nào? Làm thế nào để phù hợp với nhu cầu, mục đích sử dụng của các thành viên trong gia đình, cân bằng ý kiến để đảm bảo ngôi nhà tương lai đem lại niềm vui và hạnh phúc cũng như tiện ích về không gian cho tất cả các thành viên.

Việc đồng nhất ý kiến cũng giúp giảm thiểu thời gian làm việc với các đơn vị thiết kế và nhà thầu về sau, tránh tình trạng ngưng trệ và sửa đổi theo nhiều ý kiến khác nhau từ các thành viên trong gia đình.

Việc thiết kế nhà theo nhu cầu sử dụng, phong cách như thế nào cần được bàn thảo kỹ với các thành viên trong gia đình để tránh rắc rối về sau. Ảnh: Không Gian Hoàn Hảo.

  Xác định rõ nhu cầu xây dựng

Đây là một trong những động thái hầu hết mọi người hay bỏ sót. Nhu cầu của mỗi gia đình vào từng mốc thời điểm khác nhau sẽ khác nhau. Ví dụ nhu cầu ban đầu là nâng cấp không gian sống hiện tại vì nhà đã quá cũ kỹ hoặc xuống cấp, nhưng sau đó lại thêm nhu cầu về một không gian yên tĩnh để nghỉ hưu, nghỉ dưỡng, hoặc xây nhà để cải thiện và mở rộng không gian sống cho các thành viên, xây mới để đón chào những thành viên mới… 

Bạn nên xác định rõ về nhu cầu xây dựng trước khi gặp kiến trúc sư hoặc đơn vị tư vấn thiết kế. Dựa vào đó, họ có thể giúp bạn thể hiện hết tâm tư nguyện vọng trong việc phác thảo không gian sống mới.

  Dự trù khả năng tài chính

Bạn quyết định sử dụng bao nhiêu tiền cho việc đầu tư thay đổi không gian sống mới? Thời gian bạn cần hoàn tất công trình là bao lâu để ấn định thời điểm thích hợp bắt đầu sống trong ngôi nhà mới?

Thông thường mọi người đều muốn hoàn tất công trình trước Tết Nguyên đán, để gia đình cùng chào đón năm mới trong không gian mới. Vì vậy bạn nên tiến hành giai đoạn chuẩn bị vào 2 thời điểm trong năm. Một là vào khoảng tháng 3 hoặc tháng 4. Sau khi hoàn tất kế hoạch chuẩn bị và thiết kế 3 tháng, bắt đầu khởi công và hoàn thiện mất 6 tháng hoặc lâu hơn tùy theo độ phức tạp của công trình. Hai là bàn thảo vào tháng 10 rồi hoàn tất các khâu chuẩn bị trước Tết. Ra Tết sẽ bắt đầu thi công. Việc dự trù kỹ càng sẽ đảm bảo được thời gian thi công cũng như chất lượng công trình.

  Phong thủy

Dựa theo tập quán của người Á Đông, chủ nhà thường bố trí và xem phong thủy để việc làm ăn kinh doanh được khấm khá, cũng như sức khỏe các thành viên trong gia đình được đảm bảo. Việc này được xem là một trong những bước quan trọng quyết định thời điểm khởi công và ảnh hưởng đến kết cấu căn nhà tương lai.

Vì vậy bạn nên xem phong thủy trong giai đoạn chuẩn bị xây nhà, trước khi gặp kiến trúc sư. Phong thủy sẽ có thể can thiệp sâu vào việc xác định thời gian, phương hướng cũng như những yếu tố sơ bộ về kết cấu, dựa trên cơ sở này bạn mới tiếp tục làm việc với kiến trúc sư và nhà thầu. Bạn nên xác định những yếu tố phong thủy trước khi xây dựng, nhằm tạo mối quan hệ tốt giữa các bên, tránh việc thay đổi công trình khi hoàn tất cục bộ hoặc toàn phần, làm giảm chất lượng và tuổi thọ công trình về sau.
 

Chuẩn bị ý tưởng phác thảo cho phong cách sống mà bạn yêu thích

Quá trình này, bạn có thể tự do tham khảo hoặc lắng nghe ý thích từ người thân hoặc bạn bè.

Thực tế một số gia chủ luôn thích góp nhặt từng yếu tố từ nhiều nơi khác nhau để biến thành cái của mình. Song bạn nên thận trọng với điều này, kinh nghiệm thực tế cho thấy, viêc pha trộn nhiều phong cách khiến bố cục không gian mất cân đối và hợp lý cũng như khả năng hình dung về ngôi nhà tương lai không rõ ràng. Điều này sẽ khiến không gian sống trở nên rối rắm, thiếu tính hợp lý và mất mỹ quan. Bạn nên tham khảo ý kiến của các chuyên gia xây dựng, kiến trúc sư và đơn vị thiết kế. Họ sẽ tư vấn giúp bạn vừa cân bằng được sở thích, vừa thể hiện được phong cách nhưng vẫn đạt được tính an toàn, hợp lý và mỹ quan đô thị.

Toàn bộ quá trình chuẩn bị đến việc tìm đơn vị tư vấn và hoàn tất bản vẽ sơ bộ thường mất thời gian trung bình là 3 tháng. Sau đó bạn có thể xin giấy phép xây dựng. Khi hoàn thiện phần giấy phép, đơn vị thiết kế sẽ lên bảng vẽ kết cấu chi tiết, dự toán công trình và bảng vẽ nội thất 3D cho ngôi nhà. Bạn đừng quên bàn với kiến trúc sư về việc lựa chọn nguyên liệu cho phần nội thất để đạt được sự ưng thuận thống nhất giữa các bên.

Gặp nhà thầu xây dựng là bước sau cùng trước khi khởi công. Việc hiểu rõ quy trình sẽ giúp bạn chuẩn bị tốt, hiểu rõ trách nhiệm của từng bên trước khi bắt tay vào xây dựng ngôi nhà tương lai của bạn. Chúc các bạn sẽ có được ngôi nhà đẹp và không gian sống như ý.

.Xem tuổi và hướng nhà theo Phong thủy

"Con người và các sinh thể sinh ra cũng mang trong mình một trường, gọi là trường nhân thể, ta thường gọi là điện sinh học, mỗi một sinh thể trường với mức độ mạnh yếu khác nhau, sẽ hợp với hướng trường của Trời - Đất không như nhau, người ta gọi là cung mạng. Với sự tác động thay đổi truyền dẫn của điện nhân thể bất cứ lúc nào bởi cảm ứng với từ trường quả đất hình thành sự tác động tương hỗ ảnh hưởng lẫn nhau sinh ra thuận hay nghịch, tốt hay xấu.

Trước khi xây nhà nên xem tuổi và hướng nhà theo Phong thủy
Trước hết, xác định tuổi qua năm tháng ngày sinh để tính toán cung hướng mạng cho từng người. Mỗi người đều có năm, tháng, ngày, giờ sinh của mình. Và mỗi năm đều có một sao quản vận. Sao quản vận chiếu mạng (theo Tam nguyên cửu vận) thì con người mang trường sinh mạng của sao đó. Theo hình đồ 9 sao phối 8 cung hướng của Bát quái (trùng với từ trường Nam Bắc của Trời - Đất và chia ra 8 hướng chính).
Mỗi cung hướng mang một thuộc tính ngũ hành khác nhau. Hệ sóng từ quy nạp vào 9 sao cũng tồn tại, luôn luân chuyển, thay đổi vị trí theo một quỹ đạo nhất định. Chín ngôi sao đó được mang tính chất khí với thuộc tính ngũ hành là: Kim, Mộc, Thủy, Hỏa, Thổ (theo Tử vi. Mỗi người còn được đặt vào một cung hướng nhất định của Bát quái đồ gọi cung mạng: Có mạng Càn, mảng Khảm, mạng Cấn, mạng Chấn, mạng Tốn, mạng Ly, mạng Khôn, mạng Đoài. Tính từ năm sinh ta sẽ biết được cung mạng của mỗi người nằm trong cung hướng nào.

 Tính toán việc đầu tư

Hãy xác định và tính toán việc đầu tư một cách hợp lý để có một cái nhìn tổng thể về chi phí, những việc phải thực hiện cũng như thời gian và công sức của bạn. Một căn nhà đẹp phải đầu tư cả tiền bạc lẫn công sức. Bạn lên kế hoạch tính toán chặt chẽ bao nhiêu thì kết quả sẽ gần với ý tưởng của bạn bấy nhiêu. Bạn hãy tính toán trước để có cái nhìn tổng thể, cân nhắc từ vấn đề tài chính ( nên đầu tư vào ngôi nhà của mình bao nhiêu), ý tưởng, các vật liệu đến việc lựa chọn thời điểm thích hợp để xây dựng. khi có kết quả của công việc sẽ làm bạn hài lòng hơn.

Tham khảo kỹ trước khi xây nhà

Bạn có thể tham khảo nhà của hàng xóm, người thân, bạn bè và các sách báo chuyên nghành để có kiến thức nhất định về thiết kế, phong cách nội thất...Việc tham khảo này cũng dễ dàng giúp bạn hình dung ra ngôi nhà lý tưởng của mình cùng nội thất của nó. Lưu ý đừng quá tham lam khi muốn gom tất cả những cái đẹp ở các ngôi nhà khác vào ngôi nhà của bạn, bởi có thể nó sẽ làm cho ngôi nhà bạn trở nên vụn vặt và rối mắt. Hãy trao đổi ý tưởng của mình với kiến trúc sư. Họ sẽ cho bạn những gợi ý hoặc lời khuyên và bạn có thể cần đến chúng để hoàn thiện ý tưởng về ngôi nhà của mình.

Bàn bạc cùng các thành viên trong gia đình

Nếu bạn xây nhà cho riêng mình thì không vấn đề gì, nhưng nếu có thêm các thành viên khác, nên trao đổi với mọi người trước khi xây nhà. Việc này sẽ giúp bao quát các nhu cầu và dung hòa các sở thích của mọi người để đi đến thiết kế không gian chung hợp lý nhất cho cả gia đình. Đối với không gian riêng của cá nhân, tốt nhất hãy để tự mỗi người có ý kiến về việc sắp xếp và thiết kế không gian đó.

Xác định vị trí của bạn

Hãy luôn xác định bạn là chủ nhà, người có quyền quyết định, người biết mình cần gì ở ngôi nhà, cần gì ở không gian mình sẽ sống, ngôi nhà sẽ nối lên điều gì về tính cách của chủ nhân....Nhưng bạn cũng cần tôn trọng ý tưởng của kiến trúc sư để khơi dậy sự sáng tạo của họ. Việc xác định vị trí của mình sẽ cho bạn cách làm việc hiệu quả với kiến trúc sư, chủ thầu và nhà trang trí nội thất.

Tìm kiến trúc sư và thiết kế nội thất chuyên nghiệp

Các nhà tư vấn kiến trúc sư và trang trí nội thất chuyên nghiệp sẽ đưa ra những phương pháp tốt nhất.
Thông thường, chúng ta tự tính toán hoặc giao hết cho chủ thầu từ thiết kế đến thi công nhưng đó không phải là việc mang lại hiệu quả cao.Các nhà tư vấn, kiến trúc sư và trang trí nội thất chuyên nghiệp sẽ đưa ra những phương pháp tốt nhất cho từng chi tiết và các giải pháp tối ưu cho ngôi nhà. Cách làm việc chyên nghiệp cũng giúp bạn tiết kiệm thời gian và công sức, có thể bạn sẽ lo lắng về sự tốn kém của dich vụ nhưng làm việc với nhà chuyên nghiệp sẽ giúp bạn trong nhiều trường hợp như tiết kiệm tiền bạc trong cách sử dụng vật liệu thông minh, sử dụng nhân công hợp lý, tránh được những sai lầm có thể mắc phải, gia tăng tính sáng tạo của dự án..

Lựa chọn nhà thầu

Nhà thầu là yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến chất lượng của công trình. Bạn nên tham khảo bạn bè, người thân - những người đã từng tiếp xúc, làm việc với các nhà thầu để có thể tìm được nhà thầu tốt. Nếu không tìm được người đáng tin cậy theo cách giới thiệu này, bạn hãy chọn các công ty thi công có đầy đủ tư cách pháp lý và chức năng hành nghề.
Đồng thời phải có hợp đồng rõ ràng cũng như những thỏa thuận với nhà thầu về việc khoán toàn bộ, khoán từng phần hay tính toán riêng tiền vật liệu, nhân công...

Giám sát công trình

Việc thi công công trình cũng rất quan trọng đối với chất lượng, tính kỹ thuật và thẩm mỹ của công trình. Tôt hơn hết, bạn nên nhờ kiến trúc sư dành thời gian giám sát, bởi đó là người thiết kế và hiểu rõ công việc mà nhà thầu phải làm để đạt yêu cầu thiết kế đề ra. Bạn cũng có thể tìm người đáng tin cậy, hiểu biết công việc xây dựng giám sát về những điều khoản trong hợp đồng hoặc những thỏa thuận giữa bạn và nhà thầu.

Nắm tình hình vật liệu

Trước khi bắt tay vào xây nhà, bạn cần tham khảo giá cả ở một số đại lý vật liệu xây dựng để chọn nơi mua vật liệu thô đáng tin cậy. Đại lý tốt nhất nên gần địa điểm xây nhà hay tiện đường cho việc vận chuyển. Tiếp theo, bạn sẽ tiến hành thỏa thuận việc cung ứng vật liệu đúng tiến độ, chủng loại cũng như chất lượng.

 Hoàn thiện nhà

Khi xây xong phần thô là lúc bạn bắt tay vào việc hoàn thiện phong cách ngôi nhà. Nếu không thuê một nhà trang trí nội thất chuyên nghiệp, bạn cũng nên tham khảo ý kiến của một chuyên gia nội thất. Việc chọn chất liệu cũng như màu sắc cho tường, nền nhà, các vật dụng trang trí và các thiết bị cần thiết cho các phòng ốc như: phòng tắm, nhà bếp...cần có sự chuẩn bị chu đáo. Bạn hãy lưu ý yếu tố tiên quyết cho thẩm mỹ của công trình là sự hài hòa, và yếu tố kết hợp cùng tính thẩm mỹ để làm nên sự hoàn hảo là tính tiện dụng.

MỜI BẠN THAM KHẢO THÊM:

Các Bước Chuẩn Bị Xây Nhà
 

- Bước 1: Lựa chọn mảnh đất để xây dựng

- Bước 2: Các bước chuẩn bị đầu tiên
- Bước 3: Làm việc với kiến trúc sư
- Bước 4: Nội dung cơ bản của một bộ hồ sơ thiết kế
- Bước 5: Lựa chọn nhà thầu xây dựng
- Bước 6: Lựa chọn người giám sát thi công
- Bước 7: Những phát sinh có thể gặp phải

Bước 1: Lựa chọn mảnh đất để xây dựng (nếu như đã có đất sẵn thì bỏ qua phần này

*Thực tế: Dĩ nhiên ai cũng muốn sở hữu một mảnh đất tốt, nhưng như thế nào là tốt không phải ai cũng biết, và cũng chưa chắc có nhiều tiền là mua được một mảnh đất tốt.

*Lời khuyên: Theo kinh nghiệm của chúng tôi khi lựa chọn mảnh đất cần căn cứ trên nhiều yếu tố: (Chúng tôi không xét đến khía cạnh kinh tế vì yếu tố này mang tính chủ quan phụ thuộc vào mỗi người )

- vị trí đẹp trong tổng thể khu đô thị: một mảnh đất nằm trong một khu đô thị đang phát triển, với một cơ sở hạ tầng hoàn hảo và hệ thống công trình phục vụ tốt sẽ là yếu tố nên được xét đến đầu tiên.

- Vị trí đẹp trong cục bộ khu dân cư: Nếu có ý định kinh doanh thì nhà mặt phố đương nhiên cần xét đến đầu tiên. Còn nếu chỉ định tìm một nơi để ở thì nên chọn các khu dân cư văn hoá, nếp sống văn minh, sạch sẽ, trật tự đảm bảo. Một mảnh đất tốt phải là một mảnh đất có nhiều điều kiện thông thoáng, có thể gần ao hồ, hệ thống hạ tầng kỹ thuật chất lượng cao...

- Sau khi xác định được khu đất cụ thể, nếu điều kiện cho phép, hãy lựa mảnh đất có hướng tốt nhất cho mình. Cần phân biệt rõ các quan niệm về chọn hướng nhà: đầu tiên nên chọn theo hướng tốt cho vi khí hậu. Một ngôi nhà có hướng đẹp nhất khi quay về hướng chính Nam hoặc Đông Nam - Tây Nam. Nhà hướng chính Tây thường nóng và chói vào buổi chiều, nhà hướng Đông bị chói vào buổi sáng và bị gió lạnh từ hướng Đông Bắc. Một yếu tố cần quan tâm nữa là chọn hướng nhà theo phong thuỷ. Có thể hướng nhà này là tốt cho người này nhưng lại xấu với người kia. Hướng này phụ thuộc vào tuổi của chủ nhà.

- Ngoài ra, còn nhiều yếu tố khác như: không nên chọn đất trên mộ phần, không nên chọn đất trên các ao hồ san lấp vì sẽ phải tốn nhiều chi phí cho việc làm móng cọc, không nên chọn đất tại khu có địa hình thấp dễ gây ngập lụt, v.v...

Bước 2: Các bước chuẩn bị đầu tiên

*Thực tế: Nhiều người lúng túng không biết việc đầu tiên phải làm khi bắt đầu xây dựng một ngôi nhà là gì, nên tâm lý thường muốn hỏi chỗ này một ít chỗ kia một ít, nhưng những thông tin nhận được không phải lúc nào cũng chính xác..

*Lời khuyên: Quý khách có thể tham khảo theo các kinh nghiệm dưới đây của chúng tôi.

- Chuẩn bị về mặt tài chính: tất nhiên không có tài chính thì không thể xây nhà, nhưng cần chuẩn bị bao nhiêu cho căn nhà của mình. Trước hết cần xác định rõ nhu cầu của mình, muốn xây biệt thự hay nhà phố, hay là nhà cấp IV, diện tích là bao nhiêu, bao nhiêu tầng (số tầng phụ thuộc vào số người ở và yêu cầu cụ thể của chủ nhà), mức độ yêu cầu về thẩm mỹ, chất lượng, ... Từ đó quý khách sẽ ước lượng được con số tương đối.

- Quý khách hãy tự tham vấn và xác định rõ ràng yêu cầu của mình về những mặt sau (tức là quý khách phải biết mình muốn gì trong ngôi nhà của mình):
+ Phải phù hợp với quý khách và cuộc sống của quý khách.
+ Phải có công năng tối ưu với các diện tích quý khách có.
+ Phải có các không gian thích hợp với quý khách trên các yêu cầu về khoa học và thẩm mỹ (cây xanh, thông thoáng, ánh sáng, vệ sinh, môi trường ...).
+ Phải hài hòa với không gia kiến trúc xung quanh.
+ Quý khách nên có một thống kê các nhu cầu trong sinh hoạt, kể cả các ý thích và thói quen hay tuổi tác của tất cả các thành viên  tham gia sử dụng công trình kiến trúc này.

Bước 3: Làm việc với kiến trúc sư

*Thực tế: Nếu như quý khách không cần đến kiến trúc sư, có thể bỏ qua bước này, nhưng trên thực tế, nếu quý khách tiết kiệm một chút thiết kế phí, có thể quý khách sẽ bị thiệt hại nhiều hơn (do các khoản phát sinh trong khi xây dựng khi không có thiết kế cụ thể), vả lại một ngôi nhà không có thiết kế hẳn nhiên sẽ không thể đẹp và hợp lý hoàn toàn được.

*Lời khuyên:

- Khi quý khách biết rất rõ mình muốn gì trong ngôi nhà của mình, quý khách nên mời kiến trúc sư có kinh nghiệm thiết kế , biến các ý tưởng và nhu cầu của mình thành các bản vẽ kỹ thuật. Nếu thấy cần thiết, quý khách nên mô tả các nét kiến trúc mà mình yêu thích. Tất cả những điều đó, quý khách nên ghi lại vào một văn bản và đưa nó cho các kiến trúc sư. Họ sẽ có nhiều tư liệu để nghiên cứu và thiết kế cho phù hợp.

Làm như vậy, quý khách sẽ hạn chế được rất nhiều rắc rối về sau, quý khách sẽ không ân hận.

- Khi mời kiến trúc sư thiết kế, quý khách chỉ nên đưa ra các nhu cầu cho họ xử lý bằng ngôn ngữ kiến trúc. quý khách nên tránh can thiệp chi tiết và thay đổi ý tưởng quá nhiều nếu quý khách muốn có công trình vừa ý. 

Bước 4: Nội dung cơ bản của một bộ hồ sơ thiết kế

*Thực tế: Rất có thể quý khách không nắm được những thành phần cơ bản của một bộ hồ sơ thiết kế cho một ngôi nhà. Dựa vào đó, nhiều kiến trúc sư không có trách nhiệm có thể bỏ qua một số phần ít quan trọng, nhưng đến khi thi công quý khách mới nhận thấy dù sao cũng không thể thiếu các phần đó.

*Lời khuyên: Một bộ hồ sơ đầy đủ bao giờ cũng giúp cho việc thi công hoàn thiện công trình trở nên dễ dàng hơn nhiều.

- Phần phối cảnh minh hoạ: bao gồm phối cảnh công trình nhìn từ chính diện, các phối cảnh góc minh hoạ, phối cảnh nội thất bên trong nhà của phòng khách, phòng ăn, bếp, các phòng ngủ, khu phụ, tiểu cảnh một số điểm nhấn trang trí đặc biệt, ... phối cảnh ngoại thất sân vườn (nếu có), ... Phần phối cảnh này giúp cho chủ nhà dễ dàng hình dung về không gian thực tế sau khi ngôi nhà được xây dựng, và có những tiên liệu chính xác về cách bài trí đồ đạc, sử dụng vật liệu, bố trí ánh sáng, chọn màu sơn, v.v...

- Phần bản vẽ kỹ thuật: bao gồm 03 bộ hồ sơ chính như sau:

+ Hồ sơ xin phép xây dựng: bao gồm bản vẽ mặt bằng các tầng, mặt cắt, mặt đứng, bản vẽ móng. (Hồ sơ này có thể có hoặc không tuỳ vào điều kiện của từng nhà)

+ Hồ sơ thiết kế sơ bộ: bao gồm các mặt bằng khai triển chi tiết, các mặt đứng, mặt cắt, và một số bản vẽ đặc biệt khác...

+ Hồ sơ thiết kế kỹ thuật thi công: đây là bộ hồ sơ sau cùng, hoàn chỉnh nhất, làm căn cứ chủ yếu để tiến hành thi công công trình. Hồ sơ bao gồm các phần:

a. Toàn bộ các bản vẽ mặt bằng các tầng, mặt bằng mái, các mặt bằng trần, mặt bằng lát sàn từng tầng.
b. Toàn bộ các bản vẽ mặt cắt qua nhà (ít nhất 02 mặt cắt), các mặt đứng của nhà.
c. Các bản vẽ triển khai cấu tạo trong nhà (cấu tạo thang, cửa, chi tiết trang trí, các khu vệ sinh, ban công, sênô, ô văng, ...
d. Các bản vẽ kỹ thuật điện, cấp thoát nước, điện thoại, chống sét, điều hoà, ...
e. Các bản vẽ tính toán kết cấu móng, cột, dầm, sàn, lanhtô, ...
f. Dự toán chi tiết từng hạng mục của nhà, giúp cho chủ nhà quản lý chi phí xây dựng dễ dàng nhất.

- Tất cả các bộ hồ sơ được đóng gọn gàng trong tập A3 hoặc A4, sắp xếp theo thứ tự bản vẽ, có mục lục để quản lý.

Bước 5: Lựa chọn nhà thầu xây dựng

* Thực tế: Lựa chọn nhà thầu là khâu quan trọng nhất trong việc làm nhà, thậm chí còn quan trọng hơn cả việc lựa chọn KTS. Một nhà thầu không uy tín có thể gây lãng phí, chất lượng công trình không đảm bảo, ...

*Lời khuyên: Khi lựa chọn nhà thầu quý khách cần tuân theo các tiêu chí sau:

1. Tiêu chí giá cả: Thị trường xây dựng nhà dân dụng hiện nay thường phân ra 2 hình thức nhận thầu, tương ứng với 2 mức giá khác nhau. Hình thức nhận thầu nhân công (chủ nhà lo vật liệu): Gồm nhân công cho các phần việc xây thô, hoàn thiện (không đóng cọc móng, không sơn bả, không điện nước, nội thất) đối với nhà nhỏ, nhà không phức tạp từ 180.000 - 250.000đ/m2 sàn bêtông, tuỳ theo sự thoả thuận giữa chủ nhà và nhà thầu.

Hình thức nhận thầu cả nhân công và vật liệu: Mức giá có sự dao động rất lớn do yêu cầu vật liệu của chủ nhà. Khi tiến hành hợp đồng với nhà thầu, chủ nhà cần nêu chỉ tiêu các điều kiện về vật liệu sử dụng (xây thô và hoàn thiện) với các yếu tố: Mức giá tối thiểu, chủng loại, phẩm cấp, hạn mức sử dụng... Hợp đồng về vật liệu càng chi tiết bao nhiêu, việc thanh quyết toán và quan hệ giữa chủ nhà và nhà thầu càng thuận lợi bấy nhiêu.

2. Tiêu chí kinh nghiệm và trình độ của nhà thầu: Chủ nhà cần kiểm tra nhà thầu bằng các công việc thực tế đã thực hiện, có thể yêu cầu nhà thầu đưa đến tham quan một số công trình đã thi công (để kiểm chứng nhà thầu có thể đáp ứng đòi hỏi chất lượng của mình không?). Trước khi ký hợp đồng, chủ nhà nên yêu cầu nhà thầu đưa ra phương án thi công công trình của mình. Phương án cần chi tiết và có tình hợp lý, có tính đến các điều kiện thực tế (hiện trường công trình, đường vận chuyển vật liệu...).

3. Tiêu chí thời gian: Chủ nhà cần thoả thuận với nhà thầu tiến độ thời gian chi tiết của từng hạng mục công việc. Nếu nhà thầu chuyên nghiệp, chủ nhà có thể yêu cầu lập bảng tiến độ công trình chi tiết và yêu cầu vật liệu từng thời điểm. Bảng tiến độ này sẽ là căn cứ để chủ nhà kiểm tra đôn đốc và hai bên tiến hành thanh quyết toán theo hạng mục công việc thực hiện. Thông thường với dạng nhà ống đơn giản, điều kiện thi công thuận lợi thì quá trình thi công thường kéo dài trong 5 tháng. Với các công trình đòi hỏi hoàn thiện cầu kỳ hơn, nhà biệt thự có thể kéo dài 1 năm hoặc hơn nữa.

4. Một số nội dung cần quan tâm khác: Hợp đồng với nhà thầu: Ngoài các tiêu chí trên, trong hợp đồng xây lắp cần đưa các nội dung về an toàn lao động, cam kết tuân thủ nội quy sinh hoạt địa phương, hình thức thưởng phạt, chế độ thanh quyết toán... Chủ nhà nên tham khảo nhà tư vấn kiến trúc để đạt được một hợp đồng chi tiết và đầy đủ với nhà thầu. Thuê nhà chuyên môn giám sát xây dựng: Với các công trình đòi hỏi cao về kỹ thuật, mỹ thuật và chất lượng, ngoài việc thuê nhà tư vấn thiết kế kiến trúc, chủ nhà nên thuê kỹ sư, kiến trúc sư giám sát quá trình xây dựng. Lựa chọn nhà cung cấp vật liệu xây thô ổn định. Nhà cung cấp vật liệu xây thô ở gần địa điểm xây dựng để có thể cung cấp vật liệu nhanh, với số lượng nhỏ nhưng liên tục.

Bước 6: Lựa chọn người giám sát thi công

*Thực tế: Lựa chọn xong nhà thầu, khi bắt đầu xây dựng, nếu quý khách không hiểu rõ lắm về tiến trình, các công tác xây dựng, kỹ thuật xây dựng, quý khách nên tìm người giám sát thi công thay cho mình.

*Lời khuyên: Công việc giám sát bao gồm:

- Theo dõi công tác thi công của nhà thầu, phát hiện sai sót của họ.

- Theo dõi vật tư, yêu cầu nhà thầu thực hiện đúng định mức vật tư, tránh lãng phí hoặc không đảm bảo chất lượng.

- Tiến hành nghiệm thu từng hạng mục công việc, thúc đẩy tiến độ thi công.

- Chủ nhà có thể là người “đóng vai” giám sát, tuy nhiên điều này có thể gây ra một số vấn đề không đáng có như:

+ Khi chủ nhà là người chưa “am hiểu” sẽ nghe theo lời “đường mật” của chủ thầu. Mặt khác lại có một số chủ nhà lại quá khắt khe và không thực tế trong các “đòi hỏi” của mình, hoặc chen vào những ý kiến không đúng về việc thi công, gây không khí không tốt giữa chủ nhà và nhà thầu

+ Có khi chủ nhà cũng tích lũy được một số “kinh nghiệm” tự giám sát công trình thì cũng rơi vào tình trạng như trên. Đối với người giám sát thực sự sẽ rất tốt cho nhà thầu.

+ Đối với một nhà thầu chuyên nghiệp luôn coi trọng uy tín thì việc gian dối trong thi công rất ít xảy ra. Tuy nhiên cũng đôi lúc có hiện tượng quên chưa làm, do đó nhà thầu rất yên tâm nếu chủ nhà giám sát nghiêm túc.

- Vậy ai sẽ giám sát công trình?

Chúng ta có thể thuê một kỹ sư hoặc một kiến trúc sư làm tư vấn giám sát trong suốt quá trình thi công là hợp lý nhất. Với những kiến thức và kinh nghiệm vốn có, họ sẽ gíup cho công trình luôn tuân thủ đúng kỹ thuật, chất lượng côn gtrình sẽ đảm bảo hơn.

- Người giám sát công trình sẽ thay mặt chủ nhà “nói chuyện” về kỹ thuật với nhà thầu. Chúng ta không sợ bị nhà thầu làm ẩu, không đúng kỹ thuật mà tránh được lời qua tiếng lại. Khi có yêu cầu về thay đổi thiết kế, chủ nhà có các thay đổi trong thi công, người giám sát có thể trực tiếp giải quyết tại hiện trường.

- Giám sát thi công phải là người có kinh nghiệm, đã từng thi công hoặc giám sát thi công một số công trình. Trường hợp nhà thầu chỉ làm nhân công, giám sát phải theo dõi vật tư, kỹ thuật là luôn có mặt tại công trường, việc cung cấp vật tư do chủ nhà đảm nhận. Trường hợp bao vật tư thì giám sát ngoài việc giám sát kỹ thuật, chất lượng công trình còn phải kiểm tra chủng loại vật tư.

Thuê giám sát ở đâu ?

- Tất cả các công ty hoặc văn phòng có chức năng tư vấn giám sát đều nhận việc tư vấn giám sát thi công cho chủ nhà. quý khách cũng có thể nhờ người quen giới thiệu một kỹ sư hay kiến trúc sư để thuê. Giám sát và nhà thầu phải là hai đơn vị độc lập.

Giá thuê giám sát ?

- Nếu quy mô công trình lớn khoảng 500 triệu đồng trở lên, tiền thuê giám sát từ 2-3% giá trị công trình. Đối với những công trình nhỏ cần phải thoả thuận về thời gian thực hiện, khoảng từ 1,5 triệu đồng/tháng trở lên theo thỏa thuận.

-  Bước 5: Lựa chọn nhà thầu xây dựng
-  Bước 7: Những phát sinh có thể gặp

Bước 7: Những phát sinh có thể gặp phải

*Thực tế: Xây nhà đương nhiên sẽ có phát sinh. Nhưng mức phát sinh cho phép chỉ trong khoảng 5% tổng mức đầu tư. Nếu không có những tính toán hợp lý ngay từ đầu, rất có thể phát sinh sẽ rất cao, đã có không ít trường hợp phát sinh thêm 25%. 

*Lời khuyên: Phát sinh xảy ra do rất nhiều nguyên nhân, quý khách cần nhận biết và khắc phục. 

“Bất đồng ngôn ngữ” 

Ðó là một trường hợp bất đồg ngôn ngữ thật. Nhưng cũng có công trình phát sinh do chủ nhà và nhà thầu – dù cùng nói tiếng Việt - vẫn “bất đồng ngôn ngữ” do không hiểu nhau, hay nói đúng hơn là không chịu hiểu nhau.

 
Một bác sĩ, chủ một căn nhà trên đường Ðông Hồ, quận Tân Bình, sai khi “lên” xong ngôi nhà chững chạc theo đúng thiết kế muốn áp đặt những ý kiến riêng của mình. Dưới cầu thang lượn, chủ nhà một mực “đòi làm nhà vệ sinh ở đó”. Kiến trúc sư N.D.L, người thầu căn nhà này phân tích cho chủ nhà nhưng chủ nhà quả quyết làm theo ý mình. Ông bác sĩ đứng ra chỉ đạo thợ làm. Khi hoàn tất, nhìn thấy nó không đẹp, ông lại chỉ đạo đập bỏ! 

Khi nhà thầu …”vẽ”

Ngôi nhà của bà B. có tầng trên diện tích 4x15m ở ngã tư bốn xã, Bình Trị Ðông, Bình Chánh. Bà dự trù xây khoảng 600 triệu đồng tính 4 tháng là xong. Thế nhưng đến khi hoàn tất giá thành xây dựng ngôi nhà lên đến 900 triệu đồng và thời gian kéo dài thành 11 tháng. Người thi công công trình này biết được bà B có cả tỷ đồng sau khi bán đất. Hơn nữa, bà B không rành lắm về chuyện xây nhà nhưng lại thích “đẹp” nên nhà thầu chỉ nhận khoảng thi công còn vật tư thì chủ nhà cung cấp. Mọi chuyện xem ra có vẽ công minh, sòng phẳng

Nhưng trong thực tế ngôi nhà được “vẽ” tưng bừng, phòng nào cũng chạy chỉ khắp 2-3 tầng; bông trần phòng nào cũng có vài cái. Ðèn chùm được thả vô tư. Cầu thang, cửa, tha hồ gắn bông gang đúc, gạch đá ốp lát từ trong nhà ra ngoài ngõ…Cuối cùng thì ngôi nhà cũng được xây xong.

Những phát sinh do khách quan.

Trường hợp thường gặp là do thực tế thi công, không dự liệu được tình huống. Chẳng hạn như “va chạm” với công tình lân cận, đào móng làm lún xụt nền nhà bên cạnh, tường nứt. Hoặc cò trường hợp xây nhà cao vượt mái nhà kế bên, phải sửa sang lại mái, làm máng cho hàng xóm…

Muốn tránh phát sinh

Hầu hết nhà thầu đều cho rằng phát sinh là việc quá “quen thuộc” trong thi công các công trình, nhất là công trình dân dụng. Vấn đề là phát sinh đến bao nhiêu thì phải coi là không bình thường. Nếu tính càng kỹ lưỡng cụ thể thì việc phát sinh không đáng kể, hoặc nằm trong khoảng cho phép 5% và phần phát sinh này thường có lý do chính đáng.

Nguyên nhân chủ yếu do không dự liệu, toan tính kỹ lưỡng chặc chẽ trước khi khởi công. Muốn tránh thì hồ sơ thiết kế phải chi tiết và thống nhất trên những bản thiết kế chi tiết, minh họa đó không thay đổi. Nếu cần có sự đồng thuận với các thành viên khác trong gia đình thì phải đả thông trước, tránh tình trạng “ông thích gà, bà thích vịt” dẫn đến đập phá. Mặc khác, chủ nhà và chủ thầu phải hợp đồng chặc chẽ với những điều khoảng ràng buộc nghiêm túc và đầy đủ. Nếu bên thầu nhận cung ứng vật tư thì càng phải thể hiện đầy đủ như chủng loại, nhãn hiệu hàng hóa; xi măng gì, thép của ai, gạch loại mấy, hãng nào?.

Ngay cả các bên thiết kế, thi công tính không kỹ cũng gây phát sinh và khi đó đâm xích mích, cãi vã, lắm khi …”mất tiền”.